14 января 2016
13 способов обмана при сделках с недвижимостью, или как не стать жертвой махинаций. Обязательно к прочтению!
Покупатель всегда рискует больше, чем продавец, потому что продавец, заинтересованный в быстром получении денег, всегда может «кинуть», т. е. обмануть вас, исчезнув навсегда с вашими деньгами. Рассмотрим хитрости обмана поподробнее.
1. Указание в договоре меньшей суммы, чем на самом деле. Вы купили квартиру, заплатили продавцу деньги. Продавец, получив деньги на руки, специально выдумывает какую – либо причину (зачастую она уже придумана заранее!) для того чтобы разорвать сделку – он подает в суд заявление с просьбой признать сделку недействительной. По решению суда продавцу возвращается его квартира, а покупателю - уплаченные ранее деньги. Покупателю через суд возместят деньги за покупку квартиры, но только ту сумму, которая была указана в договоре. И когда продавец квартиры будет вас уговаривать указать в договоре меньшую сумму якобы «для уклонения от налогов», ни в коем случае не соглашайтесь!
2. Цена жилья. У квартиры существуют две цены: рыночная и по оценке БТИ. Именно здесь и кроется хитрость № 2. Если вы продавец и нотариус с покупателем (мошенник) предлагают вам при продаже указать в договоре стоимость оценки БТИ, которая может быть меньше рыночной в несколько раз, не соглашайтесь. Они будут аргументировать вас тем, что та часть суммы, о которой вы договаривались (скрытая от налогов), вы получите её после оформления сделки «чистыми» деньгами. Это неправда. Если нотариус пошел на оформление такой сделки, несмотря на то, что он получит гораздо меньше комиссионных, значит его тоже можно считать мошенником. В чем интерес нотариуса? «Покупатель» может пообещать ему вознаграждение из тех «чистых» денег, которые вам обещают выплатить после сделки. И сумма такого вознаграждения может превысить комиссионные.
Для того чтобы такой ситуации у вас не возникло, требуйте от покупателя/продавца письменную расписку (только от руки!), т. к. для заключения сделок на сумму более 10 минимальных размеров оплаты труда требуется письменный документ. Только в этом случае суд признает ваше право на оставшуюся сумму, которую отказывается выплатить ваш оппонент.
3. Невыписанный из квартиры человек. При оформлении сделки ваш нотариус должен проверить, выписан ли данный гражданин из квартиры. А хитрость состоит в следующем – бывший владелец не торопится выписаться из квартиры, аргументируя это тем, что ему некуда идти. В этой ситуации суды часто на стороне продавца. Вам присудят вернуть деньги за недвижимость, но продавец будет «тянуть лямку», выплачивая вам сумму частями. И придраться к нему нельзя – он делает всё по закону и не отказывается платить. По закону даже при максимальном вычете из зарплаты это может занять несколько десятков лет! Насторожитесь, если продавец не хочет выписываться из квартиры при оформлении сделки. Ведь если человек имеет единственное жильё и ему некуда идти, то зачем ему продавать квартиру? Логично, правда? Ещё продавец может скрыть сведения от других лицах, имеющих право пользования проданной квартирой и вы не можете туда вселиться.
4. Продажа квартиры нескольким покупателям. «Мошенническая» продажа квартиры заключается в том, что её хозяин, обычно уезжающий за рубеж, делает со своих приватизационных документов дубликаты, в течение одного дня в разных нотариальных конторах заверяет договоры купли-продажи, получает деньги и уезжает. Хозяином квартиры станет тот из покупателей, кто первым успел зарегистрировать сделку в БТИ. Также с нескольких покупателей продавец берет задаток. Им даются расписки в получении задатка и копии документов.
5. Использование фальшивых документов. При этом мошенники при помощи поддельных бланков и печатей или с помощью подставного нотариуса оформляют липовый договор о купле-продаже. Ничего не подозревающий покупатель платит деньги, а потом долго и безуспешно предъявляет свои права на чье-то жилье. Для этого мошенники снимают квартиру на короткий срок, демонстрируют её покупателям и продают по поддельным документам, пока отсутствует хозяин. Поэтому, если вы ищете квартирантов, всегда делайте копии с их паспортов, а не просто смотрите паспорт. И проверьте данные, сходите по адресу проживания квартиранта – тот, что указан в документе, ведь документы могут быть поддельными или украдены.
6.Приобретение неприватизированной квартиры. Если вы нашли «клёвого» квартиранта, предлагающего снять вашу квартиру на долгий срок (полгода/год) и платит сразу, насторожитесь. Далее квартирант просит ваш паспорт якобы для регистрации договора аренды квартиры и хочет сделать это самостоятельно, без вашего участия. Это неправда. Потом подбирается человек с внешностью, сильно похожим на вашу и приватизирует вашу квартиру с последующей её продажей.
7. Неправильная приватизация квартиры. Продавец неправильно оформил приватизацию квартиры. Например, не учел интересов несовершеннолетних детей. Сделка признается недействительной.
8. Продажа чужой квартиры. Документы на квартиру подделаны или похищены: первичные документы – свидетельство о собственности и вторичные – договор купли – продажи, договор дарения. Квартиру приватизируют на фиктивного владельца и продают через генеральную доверенность (договор купли – продажи или дарственная). Подпись владельца квартиры могут получить незаконным способом – с помощью обмана, насилия или угроз. А пострадаете вы – покупатель. Аферист (посредник), получив деньги, скрывается. Также вам могут продать квартиру психически больного человека, человека, находящегося в местах лишения свободы, несущего срочную службу в рядах ВС, несовершеннолетнего.
9. Продажа квартиры, в которой зарегистрированы малолетние. Например, очень распространено мошенничество, при котором продают квартиры, закрепленные за детьми – сиротами из детских домов. А их, по достижении совершеннолетия, заселяют в куда более худшее жильё, не соответствующее жилищным нормам.
10. Продажа квартиры, в которой совершена незаконная перепланировка. В этом случае отвечать за испорченную перепланировку будете вы как новый, законный владелец квартиры – или устраните последствия или узаконите её.
11. Продажа квартиры, принадлежащей на праве совместной собственности нескольким лицам. Продавец показывает покупателю квартиру по другому адресу, а не ту, которую продает. Обратите внимание на адрес той квартиры, которую Вы смотрели и собираетесь покупать.
12. Продажа квартиры с передачей денег при нотариальном оформлении. В таком случае всегда рискует покупатель (квартира может быть в залоге или уже продана).
13. Продажа квартиры, оформленная в простой письменной форме без участия нотариуса и сбора необходимого пакета документов. Если после совершения сделки купли-продажи квартиры в простой письменной форме покупатель утратил оригинал договора, восстановить его уже невозможно. Это влечёт за собой большие проблемы при дальнейшей продаже квартиры. При отсутствии нотариуса стороны не могут понять смысл, значение и правовые последствия сделки. Также при покупке квартиры по нотариальной доверенности стороны, на момент подписания договора, не могут проверить действительность доверенности, оформленной доверителем.
После совершения покупки квартиры, вы должны пройти регистрацию в Управлении юстиции. Покупатель квартиры станет ее законным владельцем только после того, как получит на руки свидетельство из Управления юстиции о праве собственности на квартиру. Только после этого он ее сможет продать, подарить или заложить, а также пользоваться всеми остальными правами собственника (например, зарегистрироваться по месту жительства, прописывать родственников, заключать договор со службой ЖЭУ или участвовать в товариществе собственников жилья). Рассмотрение документов в Управлении Юстиции занимает от 15 до 30 дней. Неправильное оформление документов на квартиру может являться причиной для невыдачи свидетельства о праве собственности и расторжения состоявшейся сделки. Для покупателя квартиры это означает, что его покупка остается собственностью продавца, а вот вернуть при этом деньги (тем более полностью) удается далеко не всегда. И даже если удается полностью вернуть сумму денег, за истекшее время цены на жилье могут подняться (а растут они довольно быстро), и этой же суммы уже может не хватить на покупку другой квартиры.
Оригинал: YRKA.pro