Составление договора

Подписание договора купли-продажи – ключевой момент всей сделки. От того, насколько грамотно и досконально точно составлен документ зависит ваше дальнейшее владение квартирой. 

Запомните:

- договор купли-продажи – ключевой договорной документ сделки;
- в договоре не должно быть формулировок, допускающих разночтение
- заключение договора купли-продажи не обязывает вас одновременно подписывать акт приёма-передачи
- в договоре не может быть случайных слов, символов и знаков
- договор может быть составлен как «в пользу» продавца, так и «в пользу» покупателя
- небрежно составленный договор может привести к признанию сделки незаконной

 

Увы, даже родственные связи порой оказываются не прочными, когда речь заходит о сделках с жильём. Даже если ваша сделка носит формальный характер(например заключается между родственниками) для узаконивания процесса передачи квартиры, составьте его с соблюдением всех требований закона.

                Если «купля-продажа» оформляется для уменьшения налогообложения взамен сделки дарения, отнеситесь к этому ответственно. 

Если возникнут сомнения в «честности» вашей сделки – она может быть признана недействительной. Чтобы избежать этого, соберите все необходимые доказательства о желании продавца и покупателя заключить именно такой вид сделки.

                Если же сделка совершается между посторонними людьми, необходимо грамотно и тщательно оформить каждый её этап: поиск, осмотр, подготовку документов, оформление и заключение сделки. 

                                                                 

Образец типового договора

 

Договор №

участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома

 

г. Сосновоборск  Красноярский край                                                                                         «      »  _________   2014 года

 

   Общество с ограниченной ответственностью «……….», именуемое в дальнейшем «Застройщик», в лице ………, действующей (-его) на основании Устава (доверенности), с одной стороны и Иванов Иван Иванович, именуемый в дальнейшем «Участник долевого строительства»,  с другой стороны, совместно именуемые «Стороны», а по отдельности «Сторона», заключили настоящий договор (далее – «Договор») о нижеследующем:
   1. Предмет Договора

   1.1. Застройщик обязуется в предусмотренный Договором срок, с привлечением других лиц,   построить жилой дом №  с инженерным обеспечением                                       ……….расположенный по строительному адресу: ……. (далее − Жилой дом), на земельном участке с кадастровым номером ……….. из земель населенных пунктов по адресу: Красноярский край, г. Сосновоборск, ……….. и после получения разрешения                    на ввод его в эксплуатацию передать Участнику долевого строительства в собственность ……… общей площадью ……… кв. м. (с учетом площади балконов, лоджий), расположенную в ……….. Жилого дома (далее − Объект долевого строительства), а Участник долевого строительства обязуется уплатить обусловленную Договором цену и принять Объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод Жилого дома в эксплуатацию.
   1.2. Стороны настоящего Договора согласовали, что общая проектная (приведенная) площадь Объекта долевого строительства по Договору определена с учетом площади балконов и/или лоджий с применением для площади балконов и лоджий понижающего коэффициента, установленного нормативными актами Госстроя России, а именно: для лоджий – 0,5; для балконов – 0,3.
На основании пункта 5 статьи 15 Жилищного Кодекса Российской Федерации общая площадь квартиры (жилого помещения) при выдаче технического паспорта на квартиру определяется органами технической инвентаризации «… за исключением балконов, лоджий, веранд и террас».
По взаимному соглашению Сторон изменение фактической общей площади квартиры органами технической инвентаризации вследствие исключения из приведенной (проектной) площади квартиры площади балконов и лоджий не изменяет стоимость Объекта долевого строительства.
   2. Правовое обеспечение Договора

   2.1. Земельный участок, предназначенный для строительства Жилого дома, принадлежит Застройщику на праве аренды, что подтверждается Договором от ………., переуступки прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности от ………. Право на земельный участок зарегистрировано в установленном законом порядке.
   2.2.  Разрешение на строительство Жилого дома выдано ……….
   2.3. Проектная декларация на Жилой дом (включая внесенные изменения) размещена в сети Интернет на сайте  …….., представлена в орган, уполномоченный на осуществление надзора в области долевого строительства ………. На момент подписания Договора Участник долевого строительства ознакомлен с проектной декларацией на Жилой дом (включая внесенные изменения).

   3. Цена Договора и порядок ее уплаты
   3.1. Цена Договора составляет …….. рублей. Цена договора является фиксированной и изменению не подлежит.
   3.2. Уплата цены Договора производится Участником долевого строительства путем внесения (перечисления) платежа(-ей) на расчетный счет Застройщика в срок - не позднее следующего рабочего дня после государственной регистрации Договора.
   3.3. По соглашению Сторон цена Договора может быть изменена после его заключения в случае изменения площади Объекта долевого строительства как в большую, так и в меньшую сторону в результате обмеров, произведенных органами технической инвентаризации, при условии, если изменение площади Объекта долевого строительства не связано с нарушением требований к его качеству.
Перерасчет цены Договора производится пропорционально площади Объекта с учетом площади балконов и/или лоджий с применением положений пункта 1.2 Договора.

   4. Права и обязанности Застройщика
   4.1. Застройщик обязуется:
   4.1.1. Ввести в эксплуатацию Жилой дом.
   4.1.2. Использовать денежные средства, уплачиваемые Участником долевого строительства в счет цены Договора, исключительно в целях строительства Жилого дома в соответствии с проектной документацией
и требованиями законодательства об участии в долевом строительстве многоквартирных домов.
   4.1.3. Не менее чем за …….. до срока начала и принятия Объекта долевого строительства направить Участнику долевого строительства сообщение о завершении строительства Жилого дома, готовности Объекта долевого строительства к передаче, а также о предупреждении Участника долевого строительства о необходимости принять Объект долевого строительств и о последствиях бездействия Участника долевого строительства.
   4.1.4. После получения разрешения на ввод Жилого дома в эксплуатацию - ………….Участнику долевого строительства по акту приема-передачи Объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям Договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.
   4.1.5. Участник долевого строительства не возражает против возможного досрочного исполнения Застройщиком обязательства по передаче Объекта долевого строительства и подтверждает, что готов принять досрочное исполнение Застройщиком обязательства по передаче ему Объекта долевого строительства, в срок, предложенный Застройщиком.
   4.1.6. В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи Участнику долевого строительства Объекта долевого строительства Застройщик уплачивает Участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены Договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящим пунктом неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере.
   4.1.7. В случае, если строительство Жилого дома не может быть завершено в предусмотренный настоящим Договором срок, Застройщик не позднее чем за 2 (два) месяца до истечения указанного срока обязан направить Участнику долевого строительства соответствующую информацию и предложение об изменении условий настоящего Договора.
   4.1.8. Незамедлительно информировать Участника долевого строительства о всех случаях, которые могут стать основанием для прекращения Договора, в соответствии с разделом 10 Договора.
   4.1.9. При уклонении или необоснованном отказе Участника долевого строительства от приемки Объекта долевого строительства Застройщик вправе по истечении двух месяцев со дня, предусмотренного Договором для передачи Объекта долевого строительства Участнику долевого строительства, составить односторонний акт о передаче Объекта долевого строительства в порядке, установленном законодательством о долевом строительстве.
   4.1.10. Застройщик гарантирует отсутствие обременения какими-либо правами третьих лиц Объекта недвижимости на дату заключения Договора участия в долевом строительстве.
   4.2. Застройщик имеет право:
   4.2.1. Вносить изменения в проектно-сметную документацию.

   5. Права и обязанности Участника долевого строительства
   5.1. Участник долевого строительства обязуется:
   5.1.1. Уплатить цену Договора в порядке и сроки, установленные пунктом 3.2 Договора.
   5.1.2. Принять от Застройщика Объект долевого строительства по акту приема-передачи не позднее ……. рабочих дней с момента получения соответствующего уведомления от Застройщика.
   5.1.3. Участник долевого строительства не имеет права самостоятельно производить изменения: планировки Объекта долевого строительства; систем электро - и теплоснабжения; сантехнической системы – до подписания акта приема-передачи объекта долевого строительства и оформления на нее права собственности. В случае нарушения данного условия Участник долевого строительства обязан возместить убытки, возникшие                               в результате не соблюдения настоящих требований.
   5.2. Участник долевого строительства до подписания акта приема-передачи Объекта долевого строительства вправе по своему выбору потребовать от Застройщика составления акта, в котором указывается несоответствие Объекта долевого строительства требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям и требованиям Договора, и отказаться от подписания акта приема-передачи Объекта долевого строительства до исполнения Застройщиком обязанностей по безвозмездному устранению недостатков в разумный срок.
   5.3. В случае нарушения установленного настоящим Договором срока внесения платежа Участник долевого строительства уплачивает Застройщику неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки.
   6. Гарантийный срок
   6.1. Гарантийный срок на Объект долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, устанавливается на 5 (пять) лет.
Указанный гарантийный срок исчисляется со дня передачи Объекта долевого строительства Участнику долевого строительства.
   6.2. Гарантийный срок на технологическое и инженерное оборудование, входящее в состав Объекта долевого строительства, устанавливается на 3 (три) года.
Указанный гарантийный срок исчисляется со дня подписания акта приема-передачи Объекта долевого строительства.
   6.3. Застройщик не несет ответственности за недостатки (дефекты) Объекта долевого строительства, обнаруженные в пределах гарантийного срока, если докажет, что они произошли вследствие нормального износа такого Объекта долевого строительства или его частей, нарушения требований технических регламентов, градостроительных регламентов, а также иных обязательных требований к процессу его эксплуатации либо вследствие ненадлежащего его ремонта, проведенного самим Участником долевого строительства или привлеченными им третьими лицами.
   7. Уступка прав требований по Договору
   7.1. Уступка Участником долевого строительства прав требований по Договору подлежит обязательной государственной регистрации и допускается только после уплаты им цены Договора или одновременно с переводом долга на нового участника долевого строительства в порядке, установленном законодательством Российской Федерации.
   7.2. Уступка Участником долевого строительства прав требований по настоящему Договору допускается с момента государственной регистрации Договора до момента подписания акта приема-передачи Объекта долевого строительства.
   7.3. Участник долевого строительства, в случае уступки права требования по настоящему Договору другому лицу, обязан письменно уведомить Застройщика о состоявшейся уступке.
   8. Обеспечение исполнения обязательств по Договору
   8.1. В обеспечение исполнения обязательств Застройщика (залогодателя) по Договору с момента его государственной регистрации у Участника долевого строительства (залогодержателя) считаются находящимися в залоге: право аренды на земельный участок, предоставленный для строительства Жилого дома и строящийся на этом земельном участке Жилой дом.
   8.2. Залогом обеспечивается исполнение следующих обязательств Застройщика по настоящему Договору:
возврат денежных средств, внесенных Участником долевого строительства, в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации  и настоящим Договором;
уплата Участнику долевого строительства денежных средств, причитающихся ему в возмещение убытков и (или) в качестве неустойки (штрафа, пеней) вследствие неисполнения, просрочки исполнения или иного ненадлежащего исполнения обязательства по передаче Участнику долевого строительства Объекта долевого строительства, и иных денежных средств, причитающихся ему в соответствии с настоящим Договором                        и законодательством Российской Федерации.

   9. Государственная регистрация права собственности
на Объект долевого строительства
   9.1. Право собственности Участника долевого строительства на Объект долевого строительства подлежит обязательной государственной регистрации в установленном законодательством порядке.
   9.2. Застройщик передает разрешение на ввод в эксплуатацию Жилого дома или нотариально удостоверенную копию этого разрешения в органы, осуществляющие государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, для государственной регистрации прав собственности Участника долевого строительства не позднее чем через десять рабочих дней после получения такого разрешения.
   9.3. Участник долевого строительства или его наследники вправе обратиться в органы, осуществляющие государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, с заявлением о государственной регистрации права собственности на Объект долевого строительства, построенный в составе Жилого дома за счет денежных средств Участника долевого строительства, после передачи Застройщиком Объекта долевого строительства Участнику долевого строительства или его наследникам.
   9.4. У Участника долевого строительства при возникновении права собственности на Объект долевого строительства одновременно возникает доля в праве собственности на общее имущество в Жилом доме, которая не может быть отчуждена или передана отдельно от права собственности на Объект долевого строительства.
   10. Расторжение Договора
   10.1. Участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения Договора в случае:
неисполнения Застройщиком обязательства по передаче Объекта долевого строительства в срок, превышающий установленный Договором срок передачи Объекта долевого строительства на два месяца;
существенного нарушения требований к качеству Объекта долевого строительства;
в иных случаях, установленных федеральным законодательством.
   10.2. По требованию Участника долевого строительства Договор может быть расторгнут в судебном порядке в случае:
прекращения или приостановления строительства Жилого дома, при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что в предусмотренный настоящим Договором срок Объект долевого строительства не будет передан Участнику долевого строительства;
существенного изменения проектной документации, в том числе существенного изменения размера Жилого дома, в том числе существенного изменения размера Объекта долевого строительства;
изменения назначения общего имущества и (или) нежилых помещений, входящих в состав Жилого дома;
в иных случаях, установленных федеральным законодательством.
   10.3. Застройщик в случае расторжения Договора по основаниям, предусмотренным пунктом 10.1 Договора, в течение двадцати рабочих дней со дня расторжения Договора или в случае расторжения Договора по основаниям, предусмотренным пунктом 10.2 Договора, в течение десяти рабочих дней со дня расторжения Договора обязан возвратить денежные средства, уплаченные Участником долевого строительства в счет цены Договора, а также уплатить проценты на эту сумму за пользование указанными денежными средствами в соответствии с действующим законодательством.
Если в течение указанного срока Участник долевого строительства не обратился к Застройщику за получением указанных денежных средств, Застройщик не позднее дня, следующего за рабочим днем после истечения указанного срока, обязан зачислить денежные средства и проценты за пользование денежными средствами в депозит нотариуса по месту нахождения Застройщика, о чем сообщается Участнику долевого строительства.
   10.4. Застройщик вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения Договора в случае нарушения Участником долевого строительства срока внесения платежа, предусмотренного пунктом 3.2 Договора, то есть просрочки внесения платежа в течение более чем 2 (два) месяца, при условии направления Участнику долевого строительства не менее чем за 30 (тридцать) дней до дня отказа Застройщика от исполнения Договора письменного уведомления о необходимости погашения задолженности.
   11. Срок действия Договора
   11.1. Настоящий Договор вступает в силу с момента его государственной регистрации.
   11.2. Обязательства Застройщика считаются исполненными с момента передачи Объекта долевого строительства.
   11.3. Обязательства Участника долевого строительства считаются исполненными с момента уплаты в полном объеме денежных средств по Договору и приема Объекта долевого строительства.
   11.4. Действие Договора прекращается после выполнения Сторонами своих обязательств в полном объеме либо по обоюдному согласию Сторон, либо в иных предусмотренных законодательством случаях.
   12. Прочие условия
   12.1. Отношения, связанные с использованием, содержанием и обслуживанием Объекта долевого строительства после его передачи Участнику долевого строительства, настоящим Договором не регулируются. С момента передачи Участник долевого строительства самостоятельно несет все расходы по обслуживанию Объекта долевого строительства и общего имущества в Жилом доме.
   12.2. Все споры и разногласия, которые могут возникнуть по настоящему Договору или в связи с его исполнением, будут решаться Сторонами путем переговоров. Если Стороны не достигнут соглашения в течение месяца с момента возникновения разногласий, каждая из Сторон вправе обратиться в суд.
   12.3. Стороны обязуются при направлении необходимой почтовой корреспонденции использовать адреса, указанные в разделе 13 Договора, а также заблаговременно письменно уведомлять друг друга об изменении почтовых адресов.
   12.4. Любые изменения или дополнения к Договору оформляются дополнительными соглашениями, которые являются его неотъемлемой частью.
   12.5. Все изменения и дополнения к Договору являются действительными, если они совершены в письменной форме и подписаны Сторонами или их полномочными представителями, и зарегистрированы в установленном законодательством Российской Федерации порядке.
   12.6. Настоящий Договор составлен в 3 экземплярах, имеющих равную юридическую силу: по одному экземпляру для каждой из Сторон и один экземпляр для органа, осуществляющего государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
   12.7. Приложение № 1 к договору – планировка Объекта долевого строительства (квартиры), подписанная Застройщиком и Участником долевого строительства.

 


   13. Адреса местонахождения (жительства) Сторон, платежные реквизиты и подписи Сторон:


Застройщик:
Общество с ограниченной ответственностью


Участник долевого строительства:

                                          ________________________________________________________________(Подпись и ФИО)