4 февраля 2015
О неожиданном снижении ключевой ставки на 2 пункта — с 17 до 15 % — Центробанк объявил в пятницу, 30 января. Решение связано с «изменением баланса рисков ускорения роста потребительских цен и охлаждения экономики», говорится в сообщении ЦБ. Небывалая 17%-ная ставка господствовала на рынке 1,5 месяца: 16 декабря регулятор поднял ее на 6,5 пунктов в надежде укрепить стремительно падающий рубль.
Как пояснил доцент кафедры социально-экономического развития СФУ Михаил Кобалинский, ключевая ставка — процент, под который банки берут кредиты у Центробанка. Еще в декабре он уверял: следует ждать удорожания кредитов и ипотеки. Прогноз эксперта оправдался в считанные дни. Сначала банки объявили о повышении процентов на потребительские кредиты, а после на ипотечные. Первым о повышении ставок на 2 пункта по жилищным кредитам объявил ВТБ24 до 15,95 %, затем до 16 % поднял ставку Сбербанк и другие игроки рынки.
Первые сделки под небывалые проценты состоялись в январе. По наблюдениям замгендиректора компании «АРЕВЕРА-недвижимость» Ирины Томаровской,
говорить о средней ставке сегодня трудно — она варьируется от 14,5 до 28 %.
До этого момента рынок недвижимости переживал небывалый ажиотаж: красноярцы пытались поспеть за предновогодними акциями застройщиков и оформить ипотеку примерно на 4 % ниже. Сейчас, отмечает Томаровская, интерес к ипотеке упал наполовину. Директор АН «Кром» Алексей Лагутин оценил январское падение еще ниже — 60–70 %. Сделки совершают только крайне заинтересованные стороны: у кого есть обменные варианты либо те, кто получил решение в конце прошлого года, констатируют риэлторы.
Однако отказаться от новой квартиры, уверен Алексей Лагутин, покупателей заставляют не взлетевшие проценты, а неуверенность в завтрашнем дне: «Раньше спектр клиентов был больше — это и индивидуальные предприниматели, и люди различных профессий, которые были морально готовы взять кредит на 15 лет. Теперь они не готовы загадывать: непонятна ситуация в мире, стране, с зарплатой».
Ситуацию, по мнению г-на Лагутина, подогревает и подход банков: из четырех клиентов одобрение на ипотеку получает лишь один. Ранее одобрялось до 80–90 % заявок. «В черный список служб безопасности банков попал целый ряд профессий — туристический, автомобильный сектор, — перечисляет он и вспоминает. — В 2005 году, когда банки только начинали выдавать ипотеку, идеальным клиентом был бизнесмен, работающий на Ванкоре, с зарплатой в 60 тыс. Сегодня банки начинают копаться и искать таких клиентов».
Чехарда на ипотечном рынке пока никак не отразилась на цене «квадрата», заверили собеседники корреспондента НГС.НЕДВИЖИМОСТЬ.
По оценкам специалиста отдела долевого строительства «ГРАНТА-недвижимость» Геннадия Клепикова, она держится на уровне декабря — 56–58 тыс. Одни застройщики, отмечает он, подняли цены из-за выросшей себестоимости, другие снизили из-за сворачивания ипотечных сделок — в итоге средняя осталась прежней. Давать прогноз на будущее, пока рынок лихорадит, готовы не все участники рынка. В «ГРАНТЕ-недвижимость» полагают, что в феврале цена «квадрата» не вырастет, в «Кроме» полагают, что цены снизятся к середине года, если страну не захлестнет инфляция.
Однако застройщики совсем другого мнения. «Говорить о снижении цен, как было в кризис 2008 года, бессмысленно», — заявила замдиректора группы строительных компаний «Арбан» Ирина Одинец. Причина в том, поясняет она, что изменились не только ипотечные ставки для населения, но и ставки для самих застройщиков — через 2 дня после снижения ключевой ставки банки подняли для компаний ставки по кредиту на 6 пунктов. «Это очень больно для застройщика. В 2008 году просто исчезла ипотека: не было скачков валюты, жесткого подорожания импортных составляющих на стройке. В сегодняшних условиях легче остановить стройку, чем строить ниже себестоимости», — вздыхает она.
Двигатель красноярского рынка недвижимости практически остановился, пессимистично соглашаются участники рынка: по разным оценкам от 50 до 70 % квартир в новостройках покупалось в кредит.
«Новыми площадками не занимается никто, ни один котлован в этом году не вырыт, — обобщает Ирина Одинец. — Через 2 года в Красноярске будет остро ощущаться дефицит новостроек: недорогих и тем более повышенной комфортности».
Надежду на стабилизацию рынка собеседники возлагают на возможное снижение на 2 пункта вслед за ключевой ставкой ипотеки или ее государственную поддержку. В понедельник, 2 февраля, на совещании у премьер-министра Дмитрия Медведева на поддержание доступной ипотеки под «докризисные» 13 % было решено выделить 20 млрд руб. Из этих средств государство, по данным РБК, будет компенсировать покупателям новостроек 5–6 % из нынешних ставок. Покупатели новостроек могут рассчитывать на получение 3 млн на срок до 30 лет при первоначальном взносе не менее 20 %.
«Программа слишком хороша, чтобы быть правдой», — заявил автору президент Новосибирского банковского клуба Владимир Женов. Он считает, что она не получит распространения на все категории заемщиков: «Опять одни банки будут равны — им будут даны средства, а другие будут кусать локти». Снижение ключевой ставки ситуацию в сфере ипотеки не изменит, уверены он и его коллега, сотрудник Института экономики СО РАН Ольга Валиева. По ее словам, ставка стала «декоративным инструментом», на который перестали ориентироваться. Желающим приобрести квартиру г-жа Валиева советует повременить до начала третьего квартала: «Мы ждем погашения обязательств Роснефтью. В этом случае на рынок выливается большое количество рублей, курс может лихорадить. Народ может пострадать: продаст за одну стоимость, а по факту деньги опять обесценятся».
Юлия Глушко
Фото depositphotos.com