Юридическая консультация

  1. В раздел «Юридическая консультация»

 

    Долевое строительстве на сегодняшний день один из самых популярных и востребованных способов приобретения недвижимости.

    Как показывает практика, зачастую вложение (инвестирование) в строительство жилого дома для многих сегодня является единственно возможным шансом обзавестись собственным жильем.  

    В чем же заключается «привлекательность» участия в долевом строительстве и какие риски могут поджидать потенциальных дольщиков, а также чем участие в долевом строительстве отличается от приобретения недвижимости по договорам купли-продажи, договоров переуступки прав требований и т. д.,

    Самым  главным плюсом долевого строительства является цена: чем раньше Вы заключаете договор долевого строительства, тем дешевле Вам обойдется будущая квартира. Это означает, что если Вы, к примеру, заключили договор участия в долевом строительстве в текущем году, а передать квартиру Застройщик обязуется Вам через 1,5 года (срок передачи обязательно будут указан в договоре долевого участия), стоимость Ваших квадратных метров не возрастет к моменту передачи и дополнительных денег, мотивируя тем, что за 1,5 года в целом возросла стоимость жилья, с Вас не потребуют.

    Итак, первое правило: при заключении договора долевого участия цена стоимости строящегося объекта является фиксированной и изменена быть не может.

    В случае, если решение об участие в долевом строительстве принято, рассмотрено и одобрено, не стоит сломя голову кидаться к первому попавшемуся крыльцу с надписью «Квартиры от Застройщика» и добросовестно выкладывать денежки. Для начала все же неплохо узнать того кто обязуется Вам оказать такую услугу как строительство будущей квартиры.

   Сбор информации о Застройщике можно начать как с него самого, т. е. непосредственно обратившись в инвестиционный либо клиентский отдел и попросить представить документы как на самого Застройщика, так и на планируемый объект инвестирования. В частности, Вам должны предоставить информацию о надлежащей регистрации Застройщика, информацию о времени нахождении на рынке строительства, информацию о наличии ранее построенных объектов, а также поделиться информацией в части строительства в целом. При наличии у Застройщика генерального подрядчика, подрядчика Вы также вправе запросить информацию и о них.

   Второй способ: получить информацию о своем Застройщике через Интернет. Зачастую «благополучные» Застройщики обладают собственным сайтом на котором Вы можете найти всю необходимую информацию начиная с «рождения» организации.

   В случае если Застройщик Вам понравился, приступаем к рассмотрению документов касательно объекта долевого строительства в отношении которого Вы планируете стать соинвестором и, как следствие,  счастливым обладателем собственной жилой площади.

   Первым и основным документом в отношении любого объекта долевого строительства является проектная декларация. Данный документ содержит всю информацию и не только в отношении объекта долевого строительства. Здесь Вы найдете всю информацию как о Застройщике (его руководителе и участниках),  данные о подрядных организациях (если они имеются), а также всю информацию о «прошлом» своего Застройщика (например, в виде информации о ранее построенных или строящихся объектах).

    Что касается информации непосредственно Вашего объекта, то декларация в обязательном порядке должна содержать следующую информацию:

- данные о разрешении на строительство и орган его выдавший,

- данные о земельном участке на котором планируется либо строится объект долевого строительства;

- сроки, этапы реализации проекта;

- сроки ввода в эксплуатацию;

- с 01.01.2014 года это также информация о страховании Застройщика.

   В случае если Вам будет непонятна та или иная информация Вы также имеете право запросить ее Застройщика. Вам  должны будут представить для ознакомления разрешение на строительство с печатями и подписями соответствующего органа, договор аренды (субаренды) земельного участка с приложениями (например, кадастровым паспортом участка) и т. д. Ну и на последок можно попросить Застройщика показать Вам ранее построенные им объекты, что называется, на местности.

 

   Этап ознакомления с документацией прошел на «ура» и Вы укрепились в мысли приобретения квартиры путем участия в долевом строительстве. Приступаем к заключению договора долевого участия.

   Договор долевого участия – один из основных документов, который регламентирует ваше право на создаваемый объект.

   Не стоит пугаться, увидев такой договор воочию. Договор долевого участия должен содержать все условия, предписываемы законодательством. В нашем случае договор должен быть составлен в соответствии с требованиями Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

   Таким образом, проверить соответствие договора долевого строительства нормам законодательства Вы можете как самостоятельно, ознакомившись с вышеуказанным законом, либо обратиться к независимому юристу. Если же финансовые возможности не позволяют привлечь к данному делу адвоката, юридическая служба Застройщика также обязана разъяснить все «непонятные» места.

   Единственное чего не нужно делать при заключении договора долевого участия, как впрочем и совершения любой другой сделки,  прислушиваться к советам других по принципу «а у меня было не так». Любой договор, даже имеющий признаки однотипности, может отличаться от договора соседа и при ближайшем рассмотрению такому различию всегда найдется объяснение. Не нужно паниковать, если, например, в договоре Вашего знакомого определен срок начала и окончания передачи объекта долевого строительства, а в Вашем только срок окончания передачи. В данном случае различными будут  и сроки уведомления об окончании строительства, что  полностью соответствует нормам закона.

   Кроме того, даже при отсутствии специальных знаний Вы может и должны оценить договор долевого участия в отношении следующих существенных условий:

1. Предмет договора – договор долевого участия в обязательном порядке должен содержать подробную информацию в отношении объекта долевого строительства в который Вы вкладываете денежные средства. Помимо непосредственных данных по Вашей квартире должна имеется информация по объекту в целом (например, предметом договора является однокомнатная квартира, общей площадью 45 кв. м, расположенная по строительному адресу, которую Застройщик обязуется передать в собственность Участнику долевого строительства после окончания строительства и ввода в эксплуатацию жилого дома № 18). Как указано выше, стоимость квартиры, определенная договором является фиксированной и не может быть изменена.

2. Правовое обеспечение договора (строительства объекта)  – информацию о наличии разрешения на строительство и органе его выдавшем, а также данные о земельном участке на котором ведется строительство. Следует обратить внимание, что информация, отражаемая в договоре долевого строительства должна полностью соответствовать проектной декларации на Объект. Расхождений в данной части быть не может.

3. Цена договора – в договоре должна быть прописана сумма, которую Вы как участник долевого строительства обязаны внести. Условия оплаты также зависят от финансовой политики конкретного Застройщика. Однако данное условие, как и все остальные, должно соответствовать Закону.

И еще одно существенное условие, установленное императивно, которое также будет свидетельствовать о порядочности Застройщика: денежные средства могут быть привлечены последним только после того как Ваш договор долевого участия пройдет государственную регистрацию, т. е. будет зарегистрирован в органе росреестра.

4. Сроки передачи объекта долевого строительства участнику – временной промежуток в течение которого Застройщик обязуется, в т. ч. за счет Ваших средств построить Объект долевого строительства и передать Вам готовую квартиру. И не нужно впоследствии упрекать Застройщика, если вдруг после подписания договора выясниться что срок строительства значительно больше нежели тот на который Вы рассчитывали. Внимательно читайте договор при подписании и если сроки предложенные застройщиком Вас не устраивают, лучше отказаться от такой сделки и поискать более приемлемый вариант, нежели надеяться что сроки указаны в договоре с «запасом» и фактически Объект будет построен раньше;

5. Гарантийный срок – условие договора, предусматривающее Ваше право обратиться к Застройщику с претензией в случае выявления недостатков и дефектов после передачи Вам построенного Объекта (квартиры);

6. Условие о страховании Застройщиком своей ответственности. Не стоит пугаться если вдруг в своем договоре долевого участия Вы не найдете данного пункта, хотя договор заключается после 01.01.2014 года. Это всего лишь означает, что Объект долевого строительства, соинвестором которого Вы выступаете, не подпадает под действие данной нормы и первый договор долевого участия Застройщиком по данному Объекту был заключен до 01.01.2014 года.