Регистрация сделки

Государственная регистрация договора долевого участи

 

Многие думают, что  с момента передачи денежных средств застройщику и подписания договора долевого участия, они автоматически становятся счастливыми обладателями  будущей недвижимости. На самом  деле до приобретения статуса собственности и получения свидетельства о регистрации права собственности еще далеко.

  

Договор долевого участия, как и любой другой договор с объектом недвижимости, считается заключенным с момента государственной регистрации.
   Подписанный договор участия в долевом строительстве будет обладать юридической силой только после его государственной регистрации в установленном законом порядке.
   Как правило, необходимые для регистрации документы представляются застройщиком на момент регистрации первого договора участия. Поэтому, если ваш договор долевого участия не является первым, заключаемым застройщиком, то беспокоится и не стоит. Однако же и в том случае, если Ваш договор долевого участия является первичным и для застройщика, весь необходимый объем документов будет представлен последним в регистрирующий орган одновременно с регистрируемым договором (например, разрешение на строительство, проектная декларация, план создаваемого объекта с указанием его местоположения, количества объектов долевого строительства с указанием их планируемой площади, документов в отношении земельного участка на котором создается объект и др.).
     От гражданина до подачи документов на государственную регистрацию требуется проверить в договоре правильное написание его фамилии, имени, отчества и данных о месте жительства, наличие приложения к договору в виде поэтажного плана с выделенным на нем объектом долевого строительства.

   Кроме того,  не забывайте проставить  свою подпись на каждом экземпляре договора. Обратите внимание, что документ, составленный на нескольких листах, должен быть прошит, пронумерован, скреплен подписями сторон с приложением печати застройщика.
     Еще раз напомним, что подписанный договор участия в долевом строительстве должен содержать:

  • определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;
  • срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства;
  • цену договора, сроки и порядок ее уплаты;
  • гарантийный срок на объект долевого строительства.

   Наличие и правильность данных существенных условий также будет проверять государственный регистратор!
   За государственной регистрацией договора участия в долевом строительстве обязательно обращаются  обе стороны договора - застройщик и участник.  Заявителем (участником) представляется документ, удостоверяющий его личность.  Если документы представляются на регистрацию представителем стороны договора, то им также предъявляется  документ, удостоверяющий его личность,  и документ, подтверждающий его полномочия (нотариально удостоверенная доверенность).
   Обязательным является документ об уплате государственной пошлины, ее размер установлен п.30 ст.333.33 Налогового Кодекса Российской Федерации.  Государственная пошлина за государственную регистрацию договора участия в долевом строительстве составляет:
для физических лиц - 200 рублей;
для организаций - 4 000 рублей.
  

Государственная пошлина уплачивается в  размере, поделенном на количество участников сторон договора.
   Это означает, что в случае если сторонами договора долевого участия являются гражданин – физическое лицо и застройщик – юридическое лицо, распределение государственной пошлины будет в следующем виде:
   200 рублей /2 (участник и застройщик, который является юридическим лицом), следовательно, пошлина для участника – гражданина составит 100 рублей;
   4000 рублей /2 (застройщик и участник, который является физическим лицом), следовательно, пошлина для застройщика составит 2000 рублей.
  

   Обратите внимание, что государственному регистратору Вам необходимо будет представить: оригинал и копию платежного поручения на уплату государственной пошлины, оригинал договора долевого участия, подлежащего регистрации, в случае наличия представителя, копию и оригинал нотариально удостоверенной доверенности. Ну и конечно при оформлении заявления о государственной регистрации, государственный регистратор попросит документ, удостоверяющий личность. Поэтому паспорт лучше взять с собой, а иначе поход может окончиться неудачей и отказом в принятии заявления.
   Документы, принятые регистратором для государственной регистрации обязательно будут удостоверены выданной в обмен распиской. В которой будет подробно содержаться информации о представленных документах (оригиналах и копиях), а также об их количестве. Кроме того, в расписке будет указан срок окончания государственной регистрации и дата когда Вы сможете забрать свой зарегистрированный экземпляр Договора.
   После принятия документов на регистрацию специалистом регистрационной службы проверяется законность сделки, устанавливается отсутствие противоречий между заявляемыми и зарегистрированными правами. По результатам проведенной правовой экспертизы государственный регистратор может принять одно из следующих решении:

  • о регистрации сделки и внесении соответствующей записи в государственный реестр;
  • о приостановлении регистрации;
  • об отказе в государственной регистрации. 

   Не стоит пугаться, если вдруг государственным регистратором будет принято решение о приостановлении регистрации, возможно, это связано с необходимостью получения дополнительной информации из внешних источников со стороны самой регистрационной службы и вовсе не будет свидетельствовать о том, что Ваш застройщик «замыслил недоброе» либо обладает признаками недобросовестности. Регистрационная служба, как и другие государственные структуры обязана проверять данные, представленные непосредственно застройщиком, в т. ч. путем обращения в иные органы и организации. Однако, как указывалось выше, если Ваш договор не является для застройщика первым, то и принятие решения о приостановке регистрационной службой крайне маловероятно.
   Кроме того, не следует забывать, что приостановка регистрационных действий возможна и по заявлению одной из сторон. В случае, если такая необходимость возникнет у застройщика. Он обязан будет уведомить вас с указанием причины и оснований приостановки. Также Вы получите соответствующее извещение от органов регистрации.
   После проведенной регистрации каждая сторона получает свой экземпляр договора участия в долевом строительстве со штампом о регистрации, соответственно идентичные экземпляры договора есть как у застройщика, так и у участника.
   Сохраняйте свой экземпляр договора участия в долевом строительстве, поскольку данный договор является одним из основных (вторым будет акт приема-передачи объекта), на основании которого впоследствии и будет осуществлена государственная регистрация Вашего права собственности на построенный объект.
 Ни в коем случае не следует отдавать свой подлинный экземпляр застройщику, кредитной  организации или другим лицам.
  

   Как только создаваемый объект введен в эксплуатацию, у участников появляется право принять от застройщика объект долевого строительства уже в виде жилого помещения по акту приема-передачи и  оформить на него право собственности.  В целях проведения государственной регистрации прав собственности за участниками долевого строительства на застройщика возлагается обязанность  по передаче разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или нотариально удостоверенную копию этого разрешения в регистрирующий орган.
   По смыслу статьи 16 Закона о долевом строительстве, государственная регистрация права собственности на возведенный объект долевого строительства осуществляется сразу на имя участника долевого строительства. Основанием для государственной регистрации права собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства служат документы, подтверждающие факт его постройки (разрешение на ввод в эксплуатацию), договор долевого участия и передаточный акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства.
   За регистрацией права участник долевого строительства обращается самостоятельно, без участия застройщика.  К заявлению о государственной регистрации прав должны быть приложены документы, необходимые для ее проведения. В данном случае это подлинник договора участия в долевом строительстве,  при наличии - зарегистрированные в установленном порядке договоры уступок и дополнительные соглашения, а также акт приема-передачи объекта долевого строительства (не менее двух подлинных экземпляров). Поскольку акт приема-передачи является правоустанавливающим документом, соответственно к нему предъявляются требования о наличии в нем полного наименования юридического лица и его места нахождения,  фамилии, имена и отчества физических лиц, адреса их мест жительства должны быть написаны полностью.  Описание жилого помещения (объекта долевого строительства) в акте приема-передачи должно быть указано в соответствии с кадастровым паспортом на объект недвижимости.
  

    Вместе с заявлением о государственной регистрации прав и документами о правах на недвижимое имущество предъявляется документ об уплате государственной пошлины.  За регистрацию права собственности государственная пошлина уплачивается физическим лицом в размере 1000руб, юридическим лицом – 15000руб.
Кроме того, заявителем представляются документы об исполнении обязательств от застройщика, либо выбывшего участника долевого строительства (при наличии договора уступки), как правило, это справка о полной оплате.
   При регистрации права собственности за участником долевого строительства еще раз проводится правовая экспертиза документов. Специалисты регистрирующего органа проверят их юридическую силу,  установят отсутствие противоречий между заявленными и ранее зарегистрированными правами, отсутствие других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав, внесут необходимые записи в Единый государственный реестр прав, совершат соответствующие надписи на правоустанавливающих документах. 
   После регистрации  участник долевого строительства становится полноправным собственником своего жилья, получает правоустанавливающие документы и свидетельство о государственной регистрации, которое подтверждает права на недвижимое имущество. 
   Вот теперь, собственник может владеть, пользоваться и распоряжаться своим имуществом!